Rentabilidade no mercado fundiário – o valor do ativo está crescendo rapidamente


Após o levantamento da moratória sobre a venda de terrenos agrícolas e a abertura do mercado, os terrenos agrícolas tornaram-se um dos instrumentos de investimento mais rentáveis. Em termos de rentabilidade do investimento, não são inferiores aos investimentos em imóveis residenciais tradicionais para os nossos cidadãos, mas ao mesmo tempo apresentam uma série de vantagens.

Retorno do investimento

Em primeiro lugar, este é um limite de entrada bastante baixo: às vezes, apenas alguns milhares de dólares são suficientes para um iniciante começar a investir. Ao mesmo tempo, a terra é um dos instrumentos mais fiáveis ​​para o investimento, uma vez que, ao contrário de uma casa ou apartamento, mesmo numa guerra em grande escala é quase impossível destruí-la fisicamente.

Agora, o mercado fundiário interno está numa fase de crescimento – o retorno estimado dos investimentos é de 12–45% ao ano, o que é significativamente superior ao dos depósitos e títulos. Os terrenos não geram rendimentos passivos muito elevados provenientes do arrendamento, mas têm um enorme potencial de crescimento de preços.

Hoje, a terra é o bem mais subvalorizado na Ucrânia, que possui as terras mais férteis da Europa. Ao mesmo tempo, o preço dos nossos terrenos é uma ordem de grandeza inferior ao dos países vizinhos da UE. No entanto, apesar destas vantagens óbvias, para a maioria dos ucranianos a terra ainda não se tornou um instrumento familiar e compreensível para investimento.

A razão é que este mercado ainda é muito jovem, foi aberto aos ucranianos apenas em julho de 2021, e só tem hipóteses de ganhar dinheiro integralmente a partir de 2024, quando as pessoas colectivas terão a oportunidade de entrar no mercado e terão a oportunidade concentrar até 10 mil hectares “em uma mão”.

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Custo médio por hectare

O preço dos terrenos na Ucrânia está aumentando. No final de 2023, o custo médio das terras agrícolas na Ucrânia era de 55,5 mil UAH por hectare. Porém, o preço dos terrenos hoje depende muito da localização e da qualidade do solo. Por exemplo, um hectare de terra na região de Ivano-Frankivsk custa em média quase 112 mil UAH, e na região de Donetsk custa menos de 15 mil UAH.

A maior procura é por terrenos no centro e oeste da Ucrânia: nas regiões de Poltava, Cherkasy, Kirovograd, Kiev, Vinnytsia, Khmelnytsky, Ternopil e Ivano-Frankivsk. Isto se deve ao afastamento da zona de combate, à boa qualidade do solo, às condições climáticas favoráveis ​​​​às atividades agrícolas, bem como aos arrendatários regionais trabalhadores e já bastante bem-sucedidos.

Mas isso não significa que, ao decidir investir em terrenos, deva descartar opções de compra de terrenos nas atuais “regiões impopulares”. Parcelas mais baratas já hoje trazem maior renda passiva de aluguel. Por exemplo, se na região de Khmelnitsky ou Vinnytsia a renda passiva dos investimentos hoje é de 5,5–6% do preço de compra, então na região de Sumy ou Chernihiv chega a 9%. Além disso, tais parcelas certamente ficarão muito mais caras após a nossa vitória na guerra.

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Cada vez mais compradores

Considerando a guerra e o agravamento da situação económica, há agora um número suficiente de pessoas na Ucrânia que querem vender os seus terrenos. Eles podem ser divididos aproximadamente em dois grupos. A primeira são as pessoas que herdaram terras, não vão cuidar disso, só precisam de dinheiro e estão dispostas a vender as terras por um preço ainda menor que o de mercado. O segundo grupo é daqueles que querem ganhar dinheiro com as vendas e, focando nos preços europeus, fazem desejos inflacionados. No entanto, apesar disso, o preço de 1 hectare raramente ultrapassa 100 mil UAH.

Apesar da guerra, o número de compradores de terras está a crescer ainda mais rapidamente do que o número de vendedores. Isto indica que os ucranianos já apreciaram a atratividade de investimento de tal ativo. Ao comprar um terreno, as pessoas geralmente planejam receber renda do aluguel e esperam que o preço do terreno suba no futuro.
O processo de compra e venda de um terreno tem sido e continua a ser bastante complicado, mesmo para agricultores e acionistas experientes. Inclui a busca de um terreno, sua verificação, negociação com proprietário e inquilinos, preparação de documentos de compra e venda, bem como reconhecimento de firma da transação. O comprador pode encontrar armadilhas no processo de aquisição de um terreno. Por exemplo, com direito de preferência na compra de um terreno cedido ao inquilino.

Outros problemas enfrentados pelos compradores e vendedores de terrenos incluem a falta de compreensão do processo de transação, o que leva a problemas com a papelada. E os serviços notariais podem diferir radicalmente tanto em qualidade como em preço.

Hoje, compradores e vendedores já podem utilizar os serviços de empresas especializadas que prestam serviços na área de compra e venda de terrenos. A cada ano há cada vez mais empresas desse tipo, e entre elas já existem algumas bastante conceituadas. É verdade que geralmente é aconselhável verificar melhor sua experiência e reputação.

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Potencial de investimento

O retorno médio do investimento em terras agrícolas, ou seja, o rácio entre a renda anual e o aumento potencial dos preços dos terrenos e o custo total de aquisição de terrenos hoje, segundo os especialistas, está ao nível de 17%. No entanto, a rentabilidade é altamente dependente da estratégia e da sorte. Você pode ganhar muito mais com a terra, mas também pode cometer um erro (principalmente no aluguel) ao receber vários centavos de trigo em vez de dinheiro real.

A renda que os agricultores ou explorações agrícolas pagam aos proprietários de terras é hoje, talvez, um dos temas mais dolorosos e quase o principal travão ao mercado fundiário. O valor do possível pagamento pelo uso de terras agrícolas (ou o conhecido aluguel por parcela) pode apenas exceder ligeiramente o valor do imposto sobre este terreno.

Em particular, a lei prevê um imposto mínimo de 1.500 UAH. de cada hectare. Ao mesmo tempo, o aluguel médio anual por 1 hectare de terra pode ser legalmente um pouco mais de 1.700 UAH. E este ainda é um nível médio, mas em geral a lei prevê a possibilidade de fixação de renda de 3 a 12% da avaliação monetária normativa do terreno, que, em regra, está muito distante do preço de mercado.


O que na Ucrânia, um agricultor ganha 300-500 dólares por hectare e paga ao proprietário da terra 50 dólares – isto é anormal. Em todo o mundo, pelo contrário, o agricultor como inquilino ganha, na maioria dos casos, 150-200 dólares por hectare, e o proprietário da terra recebe 300-400 dólares de renda. Esta é uma fórmula à qual chegaremos mais cedo ou mais tarde.
No entanto, o aumento dos preços dos terrenos após a abertura do mercado de terrenos para o grande capital a partir do início de 2024 deverá situar-se no nível de 20-25% ao ano e isso irá amenizar todos os problemas com o aluguel, e talvez ajude a resolvê-los. E estas ainda são as previsões mais modestas.

A previsão otimista é um aumento na receita desses investimentos em terras em 200-300% nos próximos 10 anos, e um aumento no preço da terra no momento da abertura do mercado – de 1,5 mil dólares para 10-12 mil dólares por hectare. Portanto, o potencial de tais investimentos é significativo em qualquer caso, mesmo em condições de guerra. Após a nossa vitória e a próxima adesão à UE, os investimentos em terras podem tornar-se verdadeiramente “dourados”.

Você também deve estar ciente de que as transações de terrenos são principalmente negócios com retornos diferidos com um horizonte de 5 a 10 anos. A terra é um investimento que pode ser vendido com um lucro verdadeiramente elevado ao longo de décadas. Aqueles que investem em terras durante a guerra são aqueles que acreditam na nossa vitória e no futuro brilhante da Ucrânia.



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